2012.06.25

        对老百姓来说，买品牌企业的房子是比较安全的选择。

        投资界有一句名言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。宏观调控下的郑州房地产企业，选择了把“鸡蛋”放到三四线市场。

        业内有数据说，郑州目前有七八十家房地产企业已经进军三四线市场，有的是主动“下乡”，有的是被迫“出走”。


        郑州七八十家房企进军三四线市场

        6月1日，郑州人周女士和朋友一起行驶于许平南高速途经平顶山市舞钢附近时，眼前接连闪过两个广告牌，一个是建业地产，一个是恒大地产。

        恒大地产位居中国地产行业新“四大天王”亚军宝座，但它的触角已经延伸到舞钢这样一个县级市；建业地产则是河南房地产市场毫无争议的“大哥”，在“省域化”战略驱动下，一直在向下扎根。

        在此之前的5月26日，河南永丰集团重金在周口市东新区打造的永丰·观澜国际项目盛大亮相，占地126亩，总建筑面积23万平方米。为了给项目造势，开发商还举行了一场“周口市东新区人居发展高峰论坛”。离永丰·观澜国际不远处，是建业森林半岛，该项目曾在前年和去年接连创下热销纪录。

        万达、绿地、东方今典、宝龙、正商……从郑州转道去河南各地市甚至县级市的房地产企业名单，还能列很长。

        “郑州注册的房地产公司有八九百家，有项目的也就200来家。目前进军三四线市场的企业，有七八十家。”河南省房地产业商会秘书长赵进京告诉记者。

        河南房地产圈人士最近见面，热聊的话题除了限购、房价、资金等，还有三四线市场发展战略。


        主动“下乡”和被迫“出走”

        “进军三四线市场的企业，可以分为战略型和机会型两种。”赵进京告诉记者。

        战略型企业如建业地产等。建业地产董事局主席胡葆森此前曾说，建业将用5年时间进入约50个县级市，进入乡镇的时间表也将提前。他还提醒河南的同行们，要主动出击新型农村社区建设。

        还有更多的是机会型企业。赵进京认为，机会型企业是哪里能拿到地就去哪里，哪里能赚到钱就去哪里。

        “有的是主动‘下乡’，有的是被迫‘出走’。”河南房地产行业一位资深人士告诉记者，房地产行业同样存在“梯次转移”现象，随着宏观调控政策不断收紧，一线城市的房地产商被挤到郑州这样的二线城市，在郑州拿地压力大的企业，又转战三四线城市。

        “我们选址刚刚起步的周口东新区，正是出于战略考虑。我们想与这个城市一同成长，而不仅仅只是分享现有发展成果。”河南永丰集团总裁靳江涛告诉记者，公司在许昌新区等地的开发经验证明，新区是一个城市最具发展潜力的区域。

        “对三线城市进行战略性布局的企业，最有机会胜出。”在郑州及商丘等城市耕耘多年的河南百乐居置业有限公司总经理赵波说。


        房地产进入“白银20年”？

        “城镇化率处于30%到70%之间时，是一个地区城市化最快的阶段。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰说，这让他坚定地认为中国以及河南的房地产市场还有很大成长空间。

        据了解，2011年，河南城镇化率达到40.6%。河南的目标是，未来将保持1.8%的年增长速度，即每年将增加180万城镇人口。

        河南的城镇化率低于全国平均水平约10个百分点，黄淮四市（周口、商丘、驻马店、信阳）的城镇化率低于全省平均水平约8个百分点，比如周口的城镇化率为31%，驻马店为32%。

        “房地产行业的‘黄金10年’已经过去，但我认为‘白银20年’是可以期待的。”李晓峰说，在“白银20年”内，房地产行业的发展重心会逐渐向三四线市场转移。

        地产名人任志强也曾说过，很多开发商向三四线城市转移，就是因为那些地方城市化率低。

        投资界有一句名言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。恒大、保利等企业把“鸡蛋”放到了全国各地，建业则放到了河南各地。去年，建业销售额为80亿元，郑州市贡献了二三十亿元，其他都来自河南其他市场。

        “郑州市场利润相对较高，但进军三四线市场是企业长远发展的需要。”靳总说。


        河南三线市场，正如几年前的郑州

        “帮我留一套房子。”听说永丰集团在周口有项目，靳江涛的一个同学，打来了电话。

        他这位同学说，父母一直在老家周口，年龄大了，想给他们买一套舒适的养老房。郑州限购，暂时没法买房，何况父母根本不愿意到郑州生活。

        在三四线城市，类似这样的需求还有很多。限购政策让能买得起房的人没有资格买房，让有需求有资格买房的人更加谨慎。这正是市场上担心宏观调控政策一放松房价就会反弹的重要原因。

        “郑州的房价从每平方米三四千元蹦到五六千元，也就两三年时间。目前的河南三线市场，正如几年前的郑州。”河南房地产行业一位资深人士告诉记者。

        不过，有业内人士透露，仅河南某县级市的商品房库存量就达到200万平方米。这让他们很担心，开发商现金流一旦断裂，受害的是老百姓。也正因为这样，各地方政府招商引资时，首选的是财力雄厚的大牌企业。

        “2012年的情况就是2009年的翻版，开发商所有的钱都压在房子上，如果房子变不成钱，就没有地，最危险的是2013年。”任志强不久前曾做出过这样的判断。

        对老百姓来说，尽量买品牌企业的房子，也许这才是比较安全的选择。